Актуальные вопросы государственной регистрации договора аренды жилого помещения, заключенного с физическим лицом

При сдаче помещения за плату в пользование физическому лицу или организации необходимо заключать договор. Договор снимает множество проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости, устраняет возможные споры и претензии. Подобный договор зачастую озаглавливают «Договор аренды жилого помещения» вместо «Договор найма жилого помещения». Необходимо понимать разницу между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор необходимо регистрировать, а какой – нет.В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц. При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данного договора регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации и актами жилищного законодательства. Договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.  Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.

Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Гражданский кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан.

В свою очередь договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма и договор коммерческого найма.  В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель - гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

Гражданский кодекс РФ, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой - договор коммерческого найма от договора аренды, установил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект - пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо - то договор аренды.

Законодатель обоснованно отказался от аренды жилья гражданами, установив предоставление жилого помещения на условиях аренды исключительно юридическим лицам, которые предоставляют гражданам арендованные ими жилые помещения на условиях найма жилого помещения.

Главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

Важно помнить, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. Если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды, который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более.

В случае, если такой договор назван договором найма, то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила о договоре аренды, в том числе и необходимость государственной регистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

Из анализа судебной практики следуют, что договор аренды жилого помещения, заключенный между юридическим лицом (арендатором) и физическим лицом (арендодателем) сроком более чем на год, подлежит государственной регистрации 

 
По теме
 
По требованию курской прокуратуры устранены нарушения прав инвалидов на труд - Курские Известия   В настоящее время виновные привлечены к административной ответственности   Прокуратура города Курска проверила соблюдение прав инвалидов на труд, выбор рода деятельности и профессии.
20.07.2018
alt - Городское собрание 19 июля 2018 года состоялось первое заседание Экспертного совета молодых профессионалов (далее ЭСМП) при Курском городском Собрании (далее КгС) VI созыва, под председательством Аллы Чертовой.
20.07.2018
В Курске на улице Союзной сбили пешехода - Курские Известия ДТП произошло в обед 21 июля. Как стало известно по прибытию спасателей на место происшествия, водитель не установленного транспортного средства, совершил наезд на пешехода.
22.07.2018 Курские Известия
О дорожно-транспортном происшествии стало известно утром 21 июля. В деревне Сухая Рыльского района водитель легкового автомобиля «ВАЗ 2107», не справился с управлением и совершил съезд в кювет.
22.07.2018 Курские Известия
По Курской области проедет  Поезд Памяти - ИА KurskCity 17 июля, в 19:30 с Курского вокзала Москвы отправился специальный «Поезд Памяти – 75 лет Победы на Курской дуге», который проследовал через Белгород, Прохоровку, Курск и Орёл.
19.07.2018 ИА KurskCity
Ещё в марте творческие коллективы и исполнители нашего города и района приняли участие сразу в двух областных конкурсах – оркестров и ансамблей народных инструментов, исполнителей народной песни и танца,
19.07.2018 Газета Курьер
Весной Международным Союзом общественных объединений «Лидеры мирового сообщества», Российской академией художеств, СССЭРР «ЕВРАЗИЙСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ СОЮЗ»,
19.07.2018 Газета Курьер
Одной из форм общественного контроля является независимая оценка качества условий оказания услуг организациями культуры.
18.07.2018 Газета Курьер
День металлурга – это всегда большое торжество, яркое и интересное. Любители спорта также не остались в стороне – они смогли поучаствовать или поболеть за свою команду в состязаниях по городкам, волейболу, стритболу, дартсу,
17.07.2018 Газета Железногорские новости
В минувшие выходные в городском шахматном клубе завершились праздничные шахматные турниры, посвящённые Дню металлурга – соревнования по быстрым шахматам и блицу с гандикапом (с форами).
17.07.2018 Газета Железногорские новости
В зону отключения попадут все три округа областного центра. В СЕЙМСКОМ ОКРУГЕ : С 23 июля по 27 июля 2018 г. с 9-30 до 15-00: Комарова 23-25, Ольшанская 26а, Пионеров 53-69/27, 52/а-60; Красная Армия 66-80;
20.07.2018 Курская правда